2016年7月29日 更新

相続で底地を譲り受けて売買!~まず契約書をチェック!~

あまり聞き慣れないかもしれませんが、不動産のカテゴリーの一つに「底地」があります。地主の土地に借地権が設定されて借地人の住宅などが建っている場合、その土地が「底地」です。相続しても、地主の自由には使えないため売買を検討することも多いようです。

「底地」はほぼ永遠に帰ってこない土地?

沼田公園より谷川岳方面 (群馬県沼田市西倉内町) - 写真共有サイト「フォト蔵」 (8628)

「底地」の多くは、長く借地権が設定されています。

戦後すぐに貸借関係が発生した土地などは、実質上借地権に期限がなく、
地主の承諾がなくても借地権を相続することもできます。

このため、ほぼ永遠に帰ってこない土地という異名もあります。

地主に所有権はあるため、
自由に使えなくとも固定資産税や整備費用はかかるのも「底地」の特徴です。
いわゆる「底地」とは、借地権付の土地の所有権のことをいいます。「土地の完全な所有権」から「借地権」を除いたものが「底地」というイメージです。言い換えますと、「借地権」に「底地権」を加えて、「土地の完全な所有権」になる、ということです。

「底地」相続後、売却を考えるならまずは契約書を確認

地主が受け取る地代などは、さまざまな事情で近隣の相場より遥かに安いことも多いようです。
契約更新しようにも、当初から契約書を交わしていないなど八方塞がりの状況に陥る相続人もいます。

もし「底地」を相続したあと売却など処分を考えているなら、まず契約書の確認が必要です。

契約書が見つからない場合は、専門家に相談して
地代の金額や契約更新の経緯などを整理することをおすすめします。
 (8629)

借地底地問題の解消
【貸宅地の代表的問題点】
•契約書が存在していない
•契約期間が満了している(更新手続きがされていない)
•契約面積と実際の利用面積とに差異がある
•測量をしていない為、契約面積の差異が分からない
•地代を供託されている
•地代が低廉である
•隣接借地権者と境界トラブルがある(あった)
•借地権者に相続があり、相続人が確定していない

「底地」の売買は難しい?

結論から言えば、「底地」の売買は更地の売買に比べれば難しいですが可能です。

売却方法として主なものには、
「借地権者に売る」「専門の底地不動産会社に売る」
「借地権を買い戻して一般的な土地もしくは土地付き建物として販売する」などがあります。
2 整理の方法
(1)地主にとって
ア 賃借権の終了を主張する(第1,第1-2)
イ 底地を第三者に売却する(第2,第3)
ウ 底地を借地人に買い取ってもらう(第2)
(2)借地人にとって
ア 借地を第三者に売却してしまう(第2,第4)
イ 借地を地主に買い取ってもらう(第2)
(3)地主と借地人にとって
いっぺんに第三者に買い取ってもらう(第5)
(4)借地を分割する等価交換
借地を分筆して一部の底地を借地人に譲渡し,他方の借地権を地主に譲渡する方法
(5)借地を分割しない等価交換
ア 地主が別の土地を借地人に譲渡する代わりに借地権を戻してもらう
イ 地主が別の土地を借地人に貸す代わりに借地権を戻してもらう

借地人に買い取ってもらえるならそれがベスト?

借地底地問題の解消|フジ総合グループ (8627)

専門業者に売るのは簡単ですが、値段的には不利です。
一方、借地人との売買であれば、借地人にとっても良い点として
権利関係もすっきりし、建物の増改築なども自由にできるようになります。

借地権では銀行などからの借入金の担保にはなりませんが、所有権であれば担保として活用でき、
この点でも底地を借地人が買い取ることにはメリットがあります。

ただ交渉や契約には手間がかかりますので、
底地売買に詳しい不動産鑑定士や底地売買の仲介もしている大手不動産会社などに
一度相談してみるのが良いかも知れません。

等価交換方式ではすっきりした形に

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