2016年7月25日 更新

住宅を売却したら【確定申告】しましょう!-その基礎知識-

一戸建てやマンションなどマイホームの売却をお考えになっている方々がいると思います。売却して利益が出たら 必ず確定申告をしなければなりません。では、どのように確定申告をすればよいのか、基礎知識とその方法をまとめてみました。

確定申告とは?

まず、確定申告とはどういうものかを調べてみましょう。
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確定申告とは何だろう?

税金には所得税・消費税・固定資産税等さまざまな種類がありますが、私たちにはこれらを納付する義務があります。この中で、所得税の確定申告については毎年1月1日から12月31日までに得たすべての所得を計算し、申告・納税しなければなりません。この手続きのことを確定申告といいます。確定申告では1年間に得た所得を計算し、納税額を確定させますが、あらかじめ源泉徴収という形で税金を徴収されている場合や、予定納税という形で税金を前払いしている場合もあります。したがって、確定申告は税金を計算し払った税金との精算の手続きという意味合いもあります。
つまり確定申告とは、
1年間(例えば前年1月1日から12月31日まで)の所得のすべてを計算、
必要経費額や控除額などを差し引いた確定申告書を作成・提出して国へ納税することなのです。

提出期間は2月16日から3月15日の間です。
(3月15日が土日祝日の場合は休日明けの平日まで期限延長)
不動産を譲渡(売却)して、譲渡所得(利益)が出た場合は必ず確定申告が必要で、確定申告後に所得税と住民税を納める必要があります。

不動産を売却して得た収入は「分離課税」といい、他の給与所得や雑所得とは別に計算されます。よって、家や土地、マンションなどの不動産物件を売却して利益が出れば会社員・主婦・年金受給者など誰であっても確定申告が必要です。
住宅を売却して利益が出た場合、課税所得の区分の一つである「譲渡所得」となります。
これは一時所得と同じように臨時所得となりますので、確定申告書を提出して納税する義務があります。
では、マイホームを売却したとします。どのような流れで確定申告をすればよいのでしょう?

住宅売却での確定申告の方法は?

確定申告書

確定申告書

まず、マイホーム売却で得た譲渡所得(利益)の計算をしてみましょう。
譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式

上記の計算式の画像からその項目を説明しましょう。
売却価格とは住宅を売却した価格です。また、購入価格とは住宅を購入した時の価格です。
これには、建物に年数に応じた減価償却費相当額を差し引くことができます。

取得費とは住宅購入にかかった費用で、
仲介手数料、印紙代、ローンやリフォーム費用などがあげられます。
譲渡費用とは住宅を売却した際に支払った費用で、仲介手数料や印紙代などです。

これらを足して、売却価格から差し引いた額が譲渡所得となります。

住宅売却で確定申告する人、しなくていい人

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譲渡所得の計算をして、利益が出たら確定申告はしなければなりません。
これを譲渡所得の確定申告となります。

確定申告をしなくてもいい人がいます。
それは、譲渡所得が3000万円以下の場合、また購入価格よりも安く売った人の場合です。
けれど、損失が出てしまっても税金を安くすることもできる可能性があるので、
確定申告をするといいといわれています。
これは譲渡損失が出た場合の確定申告となります。
譲渡所得が3000万以下の場合は税法での特例があり、確定申告をしなくてもいいからです。
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