2016年7月29日 更新

相続した「借地権」の種類は?「償却」の計算はどうするの?

不動産を相続する場合、土地と建物の他に「借地権」があります。借地権は主に、建物を所有するために土地を借り使用する権利で、旧借地法による「借地権」と、平成4年に改正された借地借家法上の「定期借地権」では、内容も評価額の計算方法も違います。

借地権(普通借地権)? 定期借地権?

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借地権は法律に基づき、相続税の計算基礎となる評価額の計算方法を含めて細かく規定されています。

国は借地権を5種類に分けていますが、
相続に関係するものとして、「借地権」と「定期借地権」の違いが判っていることが重要です。
借地権の種類
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます(借地借家法2一) 。
 借地権も相続税や贈与税の課税対象になります。
 借地権には、次のとおり5種類の借地権が存在します。
(1) 借地権(旧借地法、借地借家法第3条)
(2) 定期借地権(借地借家法第22条)
(3) 事業用定期借地権等(借地借家法第23条)
(4) 建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
(5) 一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)

 借地権を評価する場合、(1)を「借地権」(以下「借地権」といいます。)、(2)~(4)を「定期借地権等」(以下「定期借地権等」といいます。)及び(5)を「一時使用目的の借地権」に区分して評価します。

「借地権(普通借地権)」と「定期借地権」の違いは?

「借地権(普通借地権)」とは?

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2)普通借地権
(略)一般的な借地権は、普通借地権となります。借地人(土地を借りている人、つまり借地権の所有者)は、借地借家法により守られており、強い権利を持っています。例えば、借りている土地の上に建物がある場合や建物を建て替えた場合には、当初の契約で期間が定められていたとしても、その期間は更新されたり、延長されたりします。

もし土地の所有者が契約の更新を拒んだときには、借地人は建物の買取りを請求することもできます。
借主側の要求がほぼ通るのが「借地権」(「普通借地権」ともいいます)の最大の特徴で、
ほぼ永久に借り続けることができます。

「定期借地権」とは?

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定期借地権は平成4年に施行された新しい制度で、契約期間が終了すれば、建物を壊して更地にして地主に返還する事を取り決めた借地権契約をいいます。従来の借地権(略)とは違って定期借地権は、期限が来れば確実に地主の手に土地が戻る制度です。
逆に、契約期間が決まっていて、
その期間が満了すれば地主に土地が戻ってくるのが「定期借地権」です。
旧借地権法では借主の権利が強すぎるということで、借地借家法の改正が行われました。

「借地権(普通借地権)」も「定期借地権」も相続財産で、
一般的に評価額は「借地権(普通借地権)」>「定期借地権」となります。

「借地権(普通借地権)」と「定期借地権」の評価額

定期借地権の評価は、従来の借地権より低く、底地(貸宅地)の評価は高くなります(評通27-2)。定期借地権には(略)3種類がありますが、一般に普及しているのは50年以上で契約する一般定期借地権です。
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