2017年2月10日 更新

相続税対策のために東京23区で中古マンションを購入する!

相続において相続税対策を行っておくことはとても大切です。現金で所有するよりも不動産に変えた方が相続税評価額を減らすことが出来ます。そこで、東京23区で中古マンションを購入する方法についてまとめてみました。

東京23区の中古マンション

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東京23区内の中古マンション価格はここ数年、上昇を続けているといわれています。
2012年11月の1平方メートル当たり54.01万円を底に、16年6月の同70.11万円まで上昇しています。実に約30%の上昇です。
08年から15年夏ころまでは在庫水準が底に近くなると平均成約単価が上昇し始め、在庫水準が高まり始めると平均成約単価は下がり始めるという動きになっています。
東京23区内の中古マンション市場は、値上がり傾向にあるようです。
最近はその価格も落ち着いてきていますが、
これから先の東京23区内では中古マンションの需要が増えていく可能性が高いです。

マンション投資のメリット

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株式投資や債券投資に比べて、相対的に高い利回りが期待できることである。地域や物件によってばらつきはあるものの、一般的に東京都内の区分マンション投資の利回りは4~8%が相場と言われている。一棟マンション投資はそれ以上の場合もある。一方、2016年10月現在、東証一部の株式配当利回りは約2%、個人向け国債(変動10年)の利率は0.05%だ。現在はマイナス金利政策の影響で、預金金利や貸出金利は低下傾向にあるため、マンション投資の利回りの高さは注目に値するだろう。
マンションの購入は利回りが良いことで注目されています。
東京23区内のマンションであれば、4%くらいの年利を受け取れることも可能なようです。
金利が低下しているなか4%は大きいですね。

相続税とマンション

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のことです。
土地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」があります。市街地など路線価のある地域は「路線価方式」で、路線価図にある1平方メートル単価(千円単位)に敷地面積を掛けて計算します。路線価が付いていない場所は「倍率方式」で、固定資産税に一定の倍率(各税務署ごとに設定)を掛けて計算します。
借地の場合には、上記で求めた金額に借地権割合(30か40パーセント)を掛けます。借地権割合は、その土地によって決まっています。
中古マンションの相続税は相続税評価額を元に決めていきます。
土地は路線価方式、建物は固定資産評価額です。
さらに投資用として購入した場合は、借地権割合によって評価額を減らすことも出来ます。

固定資産税

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固定資産税は、住宅用の土地や建物に対する軽減措置があります。新築マンションの購入では、要件を満たすと、建物部分の税額が5年間、2分の1に軽減されます。土地部分に対する軽減措置は、中古マンションも受けられます。
マンションなどの住宅用の土地に関しては、固定資産背の軽減措置を受けることが出来ます。
不動産投資で固定資産税は支払わなければいけない税金です。
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