2017年2月3日 更新

台東区上野のマンション~相続税評価額や相談先について~

台東区の中には多くの著名な場所がありますが、中でも上野駅は国内でも有名ですね。上野駅は土地の価格も高く、相続を行う際には相続税がかかることがあります。そこで今回、上野でマンションを相続した場合について色々と調べてみました。

台東区の特徴

JR上野駅周辺の商用利用可フリー写真素材3430 | フォトック (19086)

東京23区の中央からやや北東寄りに位置する。東側は隅田川に接し、対岸の墨田区との区境となっている。また、区南端で隅田川との合流点付近の神田川に接する。
江戸時代を通じて、東京で最も古い市街地のひとつで、浅草にある浅草寺は建立1400年の歴史となる。
区の中心駅である上野駅は古くから北関東・東北・信越地方からの玄関口として知られ、新幹線も停車する。面積は23区の中で最も狭い。区は全般的に商業地であるため、純粋な住宅地は一部で、供給量も少ない。戸建も一部地域を除くと少なく、ビルやマンションなど土地の高度利用が進んでいる。
台東区は上野や浅草など東京23区の中でも著名な地域がある場所です。
最近は海外からの観光客の方も増えており、人気のエリアです。
特に上野は新幹線の主要駅にもなっていますので、交通の便がとても良いです。

上野のマンション家賃相場

JR上野駅の商用利用可フリー写真素材3421 | フォトック (19087)

ワンルーム 10.22万円
1K 10.05万円
1DK 13.43万円
1LDK 15.50万円
2K 10.80万円
2DK 13.68万円
2LDK 18.83万円
3LDK 21.98万円
上野駅周辺の家賃相場です。
東京都内でも屈指のターミナル駅周辺ですので、家賃も高くなっています。

マンションの相続

土地の相続税評価額を計算するためには、まず共有持分を確認する必要があります。土地の共有持分は、対象不動産の登記簿に「敷地権の割合」として記載されています。区分所有建物が建っている敷地全体の面積に路線価を掛けた相続税評価額の総額に、土地の共有持分を掛け合わせて、土地部分の相続税評価額を算出します。

建物については普通の建物と同様に、納税通知書などで固定資産税評価額を確認します。一棟全体の評価額が記載されている場合には、土地と同様に共有持分を掛け合わせて算出します。
マンションの相続される方が知っておきたいのが相続税評価額です。
相続税評価額は上記のように算出します。
マンションは一戸建てに比べて少し評価の仕方が難しいのですが、簡単に計算をするときは、
マンションが立っている土地をマンションの総個数で割れば
そのマンションの土地の価格が分かりますね。

賃貸マンションの場合

香港の都市部(ビル群)|フリー写真素材・無料ダウンロード-ぱくたそ (19088)

一般の建物は[固定資産税評価額 × 1.0 ]で評価します。 アパート・貸家・貸しマンション・貸店舗など通常の契約に基づき貸している建物は[固定資産税評価額×1.0×(1-借家権割合)]で計算します。この借家権割合ですが一部地域を除き全国的に30%と定められています。

計算例
10,000,000円(固定資産税評価額)× 1.0×(1-0.3)=7,000,000円

アパート・貸家の敷地の評価
一般の更地は路線価を用い、奥行価格補正率や角地評価等の補正率を勘案して計算します。 その一般の更地評価額より借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して[更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)]計算します。

計算例
1億円(更地の評価)×(1-0.7×0.3)=7,900万円
上記のように、賃貸マンションにしている場合は評価額を減らすことが出来ます。
相続税に関しては出来るだけ対策を行っておきたいところです。
その際に賃貸住宅にすると評価額を減らすことが出来ますので、相続税対策になりますね。
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