2017年2月2日 更新

足立区の相続税対策は≪単身向けアパート≫に注目!

大学の誘致に成功し、定住する若者の人口が増えている足立区。地価が高い足立区の不動産相続は事前の節税対策が欠かせません。そこで、足立区で節税効果の高い相続税の事前対策方法や、無料で相談できる公的窓口をまとめました。

相次ぐ大学誘致に成功している足立区

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大学とは縁が遠かった足立区は、数年前まで放送大学の学習センターがあるだけだった。05年、区は統廃合で廃校となった千住地区内の小中学校の跡地に、大学を誘致する構想を打ち出す。

 その後、06年に東京芸術大学、07年に東京未来大学、10年には帝京科学大学が相次いで開校。さらに現在、北千住駅東口のJT社宅跡地に東京電機大学が建設されており、来年には開校の予定である。
すでに東京電機大学も開校し、北千住駅前の人の流れが大きく変わりましたね。
放送大学、東京電機大学を含め、5つの大学に通う学生・教職員の数は1万人以上。区は、大学と様々な連携を進めているが、商店街も「学生生活応援事業」に燃えている。学割メニューを提供する「学生生活応援店」は、25店を超える。
足立区が一丸となって大学生や大学関係者を歓迎しています。
学生向けのアパートやマンションの需要もとても多く、新築物件の建設ラッシュが続いています。

足立区で効果の高い相続税節税方法

アパート・マンションを建てて賃貸する

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マンションを建設すると、賃料収入が期待できるほか相続税の節税効果があると言われます。なぜでしょうか?

まずマンションを建設するために借入を行う場合、借入金は消極財産として相続税の財産からマイナスされます。

一方それにより購入した土地・建物は、相続税評価(路線価、倍率評価、固定資産税評価など)により評価されます。(一般的には、時価の80~70%程度で評価されます)

さらに他人に賃貸することで、利用権の一部が他人に移転するものと考えられています。
足立区では借地権割合が平均して70%に設定されています。
借家権割合は東京都23区であればどこでも30%程度ですから、
土地の相続税評価額がおおまかに2~3割減、建物は3割減の評価となり、節税効果は高いです。
アパート・マンション事業の最大のメリットは、家賃収入です。
相応の家賃が得られる地域なら、納税資金対策としても有効です。
足立区は学生向けの単身アパートの需要が高いので、
家賃相場が高めで推移しており、安定した家賃収入が見込めます。

アパートマンション経営は空室リスクが気になるという方も多いでしょうけれど、
大学の開校が相次ぎ大学生が増えている足立区では、
地方都市とは違って需要が安定して伸びているので、空室リスクは非常に低いです。

家賃収入は相続税の納税資金に充てることもできますね。
土地や建物を保有すると固定資産税や都市計画税がかかります。ただ、土地の固定資産税は住宅を建てると更地の場合の1/3(都市計画税は2/3)、さらに戸数×200m2までの部分は更地の場合の1/6(都市計画税は1/3)になります。
相続税だけではなく土地に課税される税金全般が減額になるので、
早め早めに行動するとそれだけ節税効果が高くなります。

足立区で相続税の相談は弁護士会へ

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