2016年7月28日 更新

狭小土地のコインパーキングの「経営トラブル」を回避!

持て余している土地があれば駐車場経営で有効活用する方法もありますが、それにはやはり経営トラブルもあります。駐車場経営とはどういったものか、狭い土地でもコインパーキングなら経営できる?など、ご説明します。

■駐車場経営のメリット

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●初期費用が少なくてすむ
駐車場は所有している土地の中にロープで線を引き、「駐車場空き有り」という看板を建てればそれだけでも始められます。これは極端な例ですが、多額の建築費用が必要なアパートやマンションと比べると、初期費用は少なくてすみます。

●手早く経営をスタートできる
月極駐車場か機械式のコインパーキングかでも変わってきますが、舗装や設備の設置といった準備は数週間で完了するので、手早く経営をスタートできるのもメリットです。

●土地の広さや形状を選ばない
アパートやマンションが建てられない狭小地や、三角形などの変形地でも、駐車場としてなら活用できます。

●転用、転売が容易
駐車場は更地に近いので、もし将来的にアパートやマンション等に転用したくなっても、さほど手間をかけずに切り替えられます。また、転売も容易です。

●初期費用の回収が早い
アパートやマンション経営と比べると、初期費用を格段に抑えられるので、経営スタートから短い期間で費用を回収できます。
こうみると、駐車場経営は割と手軽に始められそうな印象です。
土地と言ってもいろいろあり、狭かったり特異な形状だと利用が難しいですが、
駐車場経営だったら有効に使えるようですね。
物置にしていた土地が収入を得られるものに変わるというのは嬉しい情報です。

■税金対策では・・

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税制面から土地有効活用を比較すると

不動産に課税される固定資産税と都市計画税の税率は、固定資産税台帳に登録された「固定資産額評価額」に基づいています。
地方税法で、固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%(上限)と定められ、その上で下記のように税額を算出します。

・固定資産税額=「固定資産税評価額」×1.4%(標準税率)
・都市計画税額=「固定資産税評価額」×上限0.3%(制限税率)

一般用住宅地の場合、固定資産税額、都市計画税額は、上記の額のそれぞれ3分の1、3分の2になります。小規模住宅用地(住宅1戸あたり200㎡以下の部分)であれば、さらにその半分になります。
一方、平置きの駐車場の土地は税制上は単なる「更地」とみなされ、上記のような優遇措置は一切ありません。
よって税制面だけ考えれば、圧倒的に住宅用地のほうが有利です。
やはり、いいことばかりではありませんね。
税金対策を狙ってのことでしたら止めておいたほうがよさそうです。
しかし駐車場経営のメリットでもある転用が容易ということを考えれば、
いきなりアパートやマンションを建てるのも考えてしまいます。

■課税対象になる

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建物や駐車場など施設の利用に付随して土地が使用される場合は消費税の課税の対象になります。
したがって、駐車している車両の管理を行っている場合や、駐車場としての地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置などをして駐車場として利用させる場合には、消費税の課税の対象となります。
駐車場経営に関する税金は、全国一律ではなく各市町村で異なります。
土地のある税務署などに問い合わせるとわかります。

■運営者は自分じゃなくてもいい?!

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土地のオーナーが設置から管理まで行う「自己経営」と、駐車場専門業者へ「運営委託」する2つの方法があります。

「自己経営」とは
駐車場専門会社に運営委託せず、土地のオーナーが自己資金を用意し、設置から運営までを行う場合です。
当初の想定通りに運営できれば比較的高い収益が期待できますが、土地の整地・舗装から機械の設置、収支計画の策定、利用促進、料金回収、巡回、保守点検、防犯対策、そしてトラブル対応まで業務は多岐にわたり、専門知識や経験のない方には適しません。

「運営委託」とは
駐車場の運営を専門で行う会社に運営を依託する場合です。
形としては、土地のオーナーが法人に土地を貸して、その賃料を毎月受け取っているイメージです(もちろん借地権や営業権は発生しません)。
収益率は多少下がるかもしれませんが、自分で資金を用意する必要がほとんどなく、運営の全て(役所への各種届出を含む)を駐車場専門会社が行ってくれます。
また、「一括借り上げ」方式であれば、利用状況に関わらず、安定した収入が期待できます。
駐車場経営に手を出しやすい点としては「運営委託」に任せる方法ということでしょう。
予備知識がないと簡単には経営できません。いろんな手間を考えればこの方法がいいのかもしれません。
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hanamaru hanamaru

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