2016年7月22日 更新

住宅を手放したときの売却損【繰越控除】が適用されます!

住宅を売却して、売却損になってしまった場合、新たな住宅に住む場合は、損失した金額分だけ繰越控除を受けることが出来ます。その繰越控除の仕組みとはどうなっているのでしょうか?控除出来る物とは何があるのでしょうか?

住宅を手放したときに発生する売却損

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マイホームなどの不動産を売却して損失が出た場合は、その損失を他の所得から差し引ける特例があります。売却して新しい住宅を購入した(買い換えた)場合は、特例が利用できます。しかし、特例については、譲渡損失の計算方法が異なる点に注意しましょう。
マイホーム住宅を売却した際に、売却損になってしまった場合は控除を受けることが出来ます。
利益が出なかったと意気消沈するよりも、控除を上手く利用することを考えましょう。
その控除の内容とはどうなっているのでしょうか?

控除の適用

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□ 譲渡する年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に、国内において取得(購入または建築)をすること
□ 取得した年の翌年12月31日までに居住を開始すること
□ 家屋(マンションの場合は専有部分)の登記上の床面積が50平方メートル以上であること
□ 「返済期間10年以上の住宅ローン」(金融機関などからの住宅ローンや社内融資)を利用して取得すること
□ 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下(給与所得のみの場合は年収が3,336万円以下)であること
□ 譲渡した年の前年または前々年に、居住用財産の譲渡に関する他の課税特例の適用を受けていないこと
□ 譲渡した年の前年以前3年以内に生じた他の居住用財産の譲渡損失について、この特例などの適用を受けていないこと
適用を受けるためには上記の点をクリアしていなければいけません。
ここで受けることが出来るのが「繰越控除」です。
繰越控除は、売却損に対して最大3年間にわたり損失を所得から控除することが出来るものです。

売却損が出たときの繰越控除の計算例

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7,000万円で購入したマンションを、4,000万円で売却し、5,000万円の住まいを購入。
・購入後のローン残高は2,000万円。
・所得800万円、所得控除190万円、所得税は79万2,500円とする。
【住宅譲渡損失の計算】
4,000万円売却代金-(7,000万円取得費-529.2万円※建物償却費)-(132.3万円手数料+2万円その他)=△2,605.1万円住宅譲渡損失
1年目 800万円所得-2,605.1万円住宅譲渡損失=△1,805.1万円
損失損益通算により△1,805.1万円の譲渡損失が残ったので翌年に繰越が認められる。
所得税は全額79万2,500円が還付
2年目 800万円-1,805.1万円=△1,005.1万円翌年へ繰越所得税は全額79万2,500円が還付
3年目 800万円-1,005.1万円=△205.1万円翌年へ繰越所得税は全額79万2,500円が還付
4年目 800万円-205.1万円-190万円=404.9万円所得税は41.02万円が還付
売却損が出たときの所得税の繰越による控除の計算例です。
上記の通り、売却損は売却損が出た翌年から3年にわたって所得から控除することが出来ますので、
支払う所得税は大きく減らすことが出来ます。

総額を考えると、
概算で79万+79万+79万+41万=278万円も4年間にわたって控除されることになります。
その大きさが分かりますね。

住民税も控除

この制度は、所得税だけでなく、住民税にも適用できるので、売却したときの損失が大きければ、買い替えをした年だけでなく、翌年からの3年間を含めて合計4年間の所得税や住民税がゼロになる可能性もあります。さらに、住宅ローン控除とも併用できるので、新しい住まいについての住宅ローン控除も受けられるのです。
この売却損の繰越控除は住民税にも適用されますので、
金額にもよりますが4年間所得税も住民税も支払わなくても良くなる可能性もあります。
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