2017年2月13日 更新

増える東京23区の【空き室率】~対策と相続税について~

東京23区内ではアパートの空き室が増えてきています。空き室のままアパートを所有しているとマイナスの資産となってしまいますよ!そこで今回、空き室対策のためにはどうすれば良いのか、相続税はどうなるのかについてまとめてみました。

アパートの空き室増加

薄暗アパートの廊下|フリー写真素材・無料ダウンロード-ぱくたそ (19415)

首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさま。

「空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある」と分析する
最近は新築物件が多く建てられて、
少し古くなったアパートでは空き室が増えている傾向にあります。
新築が増えればそちらの方に移られ、結果として空き室が増えてしまうのです。
ちなみに欧米では、住宅の購入に関して、新築の住宅を購入するよりも中古の住宅を購入し、
自分でリノベーションするのが一般的な住宅の購入方法です。

空き室対策(入居希望者対応)

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基本的な入居付けの手法例を紹介します。
1. 募集家賃(例:家賃5万円・共益費3千円)、条件(例:敷金1ヶ月・礼金ゼロ)などが周辺の家賃相場と合っているか確認する
2. 募集部屋が賃貸物件ポータルサイトに掲載されているか、客付け会社に募集依頼がかけられているか管理会社に確認する。同時に、管理会社に断った上で自分でも客付け会社に入居者紹介のお願いに出向く
3. 内見案内時に成約率が高まるように部屋の印象をよくする。例えば建物の共用部(エントランス・廊下・自転車置き場・ゴミ置き場)の清掃確認や、部屋の中の清掃状況を定期的に確認する
4. 土日に内覧希望があることが多いので、金曜日に管理会社や客付け会社への訪問や電話をし、案内をお願いする。月曜日に「この週末に問合せや案内はありましたか」と確認する。内見後に申込に至らなかった場合は、その理由を聞いて対応策を検討するなど、管理会社任せにしないで、自分でもできることをする
5. 申込に至った場合は、その客付け会社・営業マンにお礼に伺う
アパートのオーナーの方で空き室を減らしていくには、
入居されたいと考えている方に対して適切な対応を行うことが大切です。
せっかく内覧に来たのに、思っていた物件と違ったとなると入居してくれないですよね。

発想の転換

空室を埋める。という発想ではなく、
ライバル物件と比較して選んでいただく。という発想。

入居者目線で【部屋を探し始めるときに通る全ての思考手順】を追いかけて、ライバル物件にはないものを提供する、ライバル物件と差をつける方法を考えていくことが大切なんでしね。
マンション経営も商売ですので、住んでくれる方はお客様です。
お客様目線で経営を行いたいですね。

アパートの相続税評価(土地)

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土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。
「路線価方式」は、その土地が面している道路(路線)に対して決められている1㎡あたりの価額(=路線価)を基準として土地の評価額を決定します。
路線価は相続財産の評価額を算出する場合の基準となっており、国税庁が毎年1月1日時点の評価を7月に発表します。土地評価は、その土地が道路に面している状況や形状などによって加減されます。

基本となる計算式は次のとおりです。
土地評価額 =路線価 ×道路に面している状況や形状による加減(補正値) ×土地面積
アパートの相続税評価額は、土地と建物の合計額となります。
そのうち、土地に関しては国税庁が定める路線価を元に計算を行います。
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