2016年7月15日 更新

賃貸経営の収支計画は大丈夫? シュミレーションはしっかりと

賃貸経営は長期間に渡って行うものです。そのため、長い目で見て収益を上げられるのか否かについて考える必要があります。賃貸経営を長期間に渡って行った場合のお金の流れをまとめたものが収支計画となります。この収支計画は定期的な見直しとシュミレーションが必要です。

収支計画って何?

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考えてみれば当然のことではありますが、賃貸経営は長期に渡って行うものです。
そのため、賃貸経営において大事なことは、
長い目で見た場合確実に収益を上げることができるのかという点です。
ですが、賃貸経営を長期間行った場合に
収益を上げられるのか否かということを判断することはできるのでしょうか。
そんな時のために収支計画があるのです!
この収支計画は定期的に見直しすることをおすすめします。
アパート経営の「収支計画(書)」とは、一言で言えば経営スタートから長期間の事業収支のお金の流れを一覧にしてまとめたものです。
単純に見ると、年間の支出より収入が多ければ利益が出ているということで、アパート経営は黒字となります。収入には家賃や礼金、敷金などがあり、支出にはローン返済額、修繕費、税金、保険、諸経費などがあります。
収支計画の段階で明らかに収入と支出のバランスがとれていなかった場合、資金計画を再検討します。
これを行わずに実際に収入と支出のバランスがとれていなかったらと考えるだけでも恐ろしいですね。
計画を再検討するといっても、
単純に収入を増やせばいいというわけではないことにはご注意ください。
何事にもバランスは大事ですよ。
賃貸住宅経営の「収支計画」とは、経営に伴う収入と支出をもとに、長期的な資金運用のシミュレーションをすることです。その際に作成する「収支計画書」には、将来に入ってくるお金、出ていくお金が記載され、長期にわたるお金の流れを掴めるため、賃貸住宅経営の成否を事前に判断することが出来ます。
安くないお金を支払って始めた賃貸経営が赤字になることは避けたいですよね。
そのため、事前に赤字になるのか黒字になるのかが判断できる収支計画はありがたい存在です。
収支計画とは、「収入」から「支出」を差し引いて、いくら収益を得られるか、年単位で表にまとめたものです。年間の「収入」合計額が、「支出」の合計額よりも多い場合は、収益を得られます。賃貸オーナー(大家)として賃貸経営を成功させるためには、収支計画を、現実性を持って計画することが大切です。
何事においても言えることですが、机上の空論に終わっては意味がありませんからね。
現実味のない収支計画を立てて、それがいくら収益が上がっていても
実現できないものであれば意味はありません。
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こちらは賃貸経営における収益の上げ方を図示したものです。
収支計画を建てる際の参考にしてくださいね。
賃貸経営における収支計画のにおける収入とは礼金や家賃、共益費、更新料などがあり、
ローン返済額や火災保険料、修繕費、税金といった必要経費が支出にあたります。
収入よりも支出が多い場合は収支計画を見直す必要があります。

ただし、先述した通り収入を増やせばいいという問題ではないのでご注意ください。
収入を増やそうとするあまり、支出を削って賃貸の設備や内装に手を抜いてしまう、
家賃や礼金等を上げてしまうなどを行うと、
入居者が他所に行ってしまう、そもそも入居者が入ってこない可能性が出てきます。

文句を言いたくなる内装や設備であるにもかかわらず家賃や礼金が高いと、
その物件には住みたくありませんよね。
経営者目線ではなく入居者目線で考えることも大切ですよ。

同時に、何事においてもバランスは大事だということを忘れてはいけません。
賃貸経営を始める前に行った収支計画では何の問題がなかった場合でも、
収支計画は定期的に見直しておくことをおすすめします。
賃貸経営を始めた当初とは違う問題が浮上している場合もありますからね。

ちなみに、収支計画は絶対的なものではなく数値上の計画であることをお忘れなく。
その上で収支のバランスが取れた計画を立ててくださいね。

収支計画を立てるにはどうすれば良いの?

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収支計画は長期的に賃貸経営を行った場合のお金の流れをまとめたものです。
あくまで数字上の計画ですが、収入と支出のバランスがどうなっているのか確認できるため、
収支計画を行っておくことをおすすめします。
ところで、そんな収支計画はどうやって立てれば良いのでしょうか?
家賃、礼金、敷金を決める

事業予算の確認

自己資金、借入金
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こちらは収支計画の書き方の例となります。
参考になりますので、ぜひご覧ください。
収支計画を立てる際に見逃せないポイントは家賃の設定です。

これを間違えてしまうと入居者が少なくなり収入がなくなります。

地域周辺の相場やアパートの設備レベルなどを客観的に分析して適正な価格設定をおこなうことが大切です。

また家賃設定は長期で見た場合年々少しずつ下がるのが通常です。

新築は5年後には新築ではありません。

同じ賃料を考えていては入居者が現れない可能性もあるので、そうしたことも含めて家賃のシミュレーションをすると良いでしょう。
こちらは、収支計画を立てる際のポイントについて記した記事となります。
経営計画を立てる時の基本は、しっかりとシミュレーションをすることだ。収益と必要経費(費用)の差額が利益ということになる。
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国定乙夜 国定乙夜

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