2016年7月28日 更新

【アメリカの不動産】相続税や評価額はどうなるの?

海外に不動産をお持ちの日本人は少なくありません。その際、相続税はどうなるのでしょうか?日本との違いはあるのでしょうか?今回、アメリカの相続税について、特に気になる不動産評価額についてもまとめてみました。

アメリカに不動産がある場合

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日本人が米国に土地を残して亡くなった場合、相続の準拠法は「被相続人の本国法」(法の適用に関する通則法36条)によるとあるため、日本の法律によって手続が進むことになりますが、一方、米国では相続分割主義を採用しているので、相続財産の種類や所在地により準拠法が異なります。
相続財産が不動産(土地)の場合は、所在地法で手続が進むことになるので、この土地については米国の法律に従うことになります。
via http://海外相続.com/information/problem/index02.html
現代の日本では、海外に不動産を持っていらっしゃる方が多くいます。
そういった不動産の相続は国よって法律が異なります。
アメリカの場合、動産に関しては日本の法律が適用されますが、
不動産に関してはアメリカの法律に従わなければいけません。

アメリカの相続

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アメリカの相続では、遺言を残す方がとても多くいます。
自分の人生の最後は、自分の意思でしっかりとしめくくる、という考えが広く浸透しているからです。
そのため遺言をきちんと執行する遺言執行の制度が、とてもしっかりと整備されています。

アメリカでは、夫婦が共同で築いた財産は相続財産とはされません。
そのため夫婦共同財産の状態で亡くなった場合、その財産は当然に生き残っている配偶者の物となります。
アメリカと日本の大きな違いは、まず遺言書を残すのが一般的となっています。
遺言がない場合は検認裁判を行わなくてはならないので大変です。
そして、配偶者との共有財産に関しては相続そのものが発生しません。
日本では、配偶者間でも相続が発生して相続税も出てくるところが大きな違いと言えますね。

海外の不動産評価方法

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海外の土地建物については、現在、日本と同じような路線価や固定資産税評価額はありませんので、日本国内の財産と同様な評価はできません。そこで、海外不動産の評価においては、財産評価基本通達5-2のなお書きを適用し、「財産評価基本通達に定める評価方法によって評価することができない場合には、同通達に定める方法に準じて、又は売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価する」こととなります。

ここでいう売買実例価額については、ほとんどの国において不動産の取引に係る不動産業者等が存在しており、また、インターネットの普及により不動産の取引データが公開されている国が多いことから、売買実例価額の把握は難しくはないものの、対象不動産そのものの評価については個別性があり、単に売買実例価額で評価することは難しいことから、専門家である海外の地元精通者意見価格等を参酌するしかないのが実情です。
アメリカ・イギリス
不動産鑑定士に依頼して時価評価でき、また、不動産業者にも依頼して査定書も作成してもらえます。
国内在住の方が亡くなった時は、
不動産の評価方法は日本国内の基準に則るということになっていますが、
海外には路線価などの評価額基準となるものがありません。
アメリカで不動産の評価額を出してもらう際には、地元の不動産鑑定士に依頼をするのが一般的です。

アメリカの不動産評価方法

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アメリカにおける不動産の評価方法
 例えば、アメリカにおける不動産の評価方法として以下の方法があります。
(1)コスト・アプローチ
  対象不動産と同一のものを建設すると仮定した場合のコスト等から評価する方法
(2)インカム・アプローチ
  ネットキャッシュフロー等を基準として評価する方法
(3)マーケット・アプローチ
  第三者取引データ等に基づいて評価する方法
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mukaidai mukaidai

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