2016年8月1日 更新

【相続税対策にもなる】マンション経営の方法について

マンション経営をして、老後をゆっくり過ごしたいと思われる方も多いのではないでしょうか?マンションは相続税対策にもなる不動産です。そんなマンション経営で成功するために知っておきたい事などをまとめてみました。

【相続税対策】相続時の評価額を下げる

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No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|財産の評価|国税庁

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|財産の評価|国税庁
事業用との土地に関して限度面積内であれば評価額を大きく下げることが出来ます。
この方法を「小規模宅地の特例」といいます。
相続税対策の中でとても効果的な方法です。

不動産管理会社で節税できる

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主な節税効果は、下記の3つです。
① 不動産管理会社を通じて所得を法人や家族に分散させることにより、トータルの税額を軽減することができる。(税額の軽減)
② 会社の株式を全て子・孫に所有させることにより、無税で収益不動産を子・孫に移せる。また、収益不動産から将来発生する収益を子・孫に移せる。
(相続財産の移転及び相続財産の増加の防止)
③ 子供等への役員給与等の支給を通して、子供等の預金となり、将来の相続税納付の原資の一部となる。
(納税資金の準備)
マンションを経営する際には、まずは法人化することが重要です。
相続人を代表取締役におき、
被相続人は役員、所有株式の過半数以上を相続人で分配しておけば会社は相続人のものです。
マンション経営にかかる経費は損金として計上できます。
相続発生後は経営してるマンションは相続人のものとなっていきます。

マンション経営にかかる経費とは

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租税公課   固定資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など。
損害保険料  事業に要する火災保険料の掛け金で当年度分。
修繕費    建物、設備等の修理代金など。
減価償却費  建物、設備のその年の減価償却分。
借入金利子  取得に要したローンの利息額など。
手数料    宅建建物取引業者への仲介手数料など。
委託管理費  専門業者への委託管理料。
その他 水道光熱費、通信費、消耗品、立ち退き料、弁護士・税理士報酬など。
マンションを経営していくためには上記の様な費用がかかるのは知っておきましょう。
特に修繕費は大きな金額となります。

利回りについて

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「表面利回り」は、マンションの収益性の高さを測るのに用いる数値です。
維持管理費など、マンションの保有にかかるコストを計算に入れていません
物件A 価格(税込み) 1,500万円   想定家賃月額 7万円
☆物件A 表面利回り
7万円×12か月 ÷ 1,500万円 = 0.056(5.6%)
「実質利回り」は、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。
年間家賃収入-経費 ÷ 物件の購入価格 = 実質利回り
物件A 価格(税込み) 1,500万円   想定家賃月額 7万円
管理費+修繕積立金 3万5000円、固定資産税 3万円、
不動産仲介手数料年間 12万円
☆物件A 実質利回り
(84万円—42万円—3万円—12万円)÷1500万円=0.018(1.8%)
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