2016年7月12日 更新

【トラブルの原因】相続した土地と建物が別々の名義の時

相続した土地の上に住宅などの不動産があった場合、その名義人が被相続人ではなかったらどうなるのでしょうか?この別々に問題がありまして、その貸し方次第ではその土地の使用が出来ません。その貸借契約とは一体なんでしょうか。契約書の重要性が分かります。

土地と建物が別々の名義

 (7354)

土地と建物の名義が別になっている場合、相続等を契機に問題が現実化します。
これは、通常、親名義の土地上にその子供が自分の住宅を建てることが多く、しかも、その際、借地権(地上権や賃借権)を設定していない場合がほとんどだからです。親子間のため、使用の対価を取らない無償の利用がなされているのです。法律上は、これを賃貸借などと区別して、「使用貸借」と呼びますが、実際は、そのような合意について契約書も存在せず、事実上利用させているという形態の方が圧倒的に多いのです。
相続するときに、相続した土地の上に宅地があり、
その宅地の名義人が土地の名義人と別々であることがあります。

これは被相続人の兄弟などに対して土地を貸している場合です。
この場合、地代をもらっているような場合は契約書もありますが、
そうでない場合は契約書もないことがあります。

使用貸借

民法に規定される使用貸借は当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方から目的物を受け取ることを内容とする要物・無償・片務契約である(第593条)。

使用貸借は消費貸借や賃貸借と同じく貸借型契約(使用許与契約)に分類される。借主と貸主に親族関係など、個人的な信頼関係が存在することが想定された類型である。ただ、親族間の土地貸借などの場合、使用貸借なのか賃貸借なのか無償の地上権なのかをめぐって問題となる場合があるとされる
使用貸借とは無償などで土地を貸借している関係のことをいいます。
この使用貸借の解釈が相続の問題を難しくさせています。

民法597条

 (7356)

民法第597条の規律を次のように改めるものとする。

(1) 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了した時に終了する。
(2) 当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終わった時に終了する。
当事者間で貸借期間を定めたとき、もしくは使用および収益の期間が終了したときとありますね。
ここで契約書の重要性が分かります。
何の契約もしていなければ、ここで言う当事者間の貸借期間が分かりません。
そして、使用およびその収益が終了とはどういった期間でしょうか。

最高裁の判例

 (7355)

「使用及び収益をするに足りる期間を経過したとき」に当たるか否かについて,最高裁判例は,①経過した年月,②土地が無償で賃借されるに至った特殊な事情,その後の当事者間の人的なつながり,③土地使用の目的,方法,程度,④貸主の土地使用を必要とする緊要度など双方の諸事情を比較考慮して判断すべきという基準を設けています。
判例は上記の通りとなっておりますが、その内容も具体的ではありません。
何年経過という決まりもないので、あくまでも使用貸借をされる借り主による判断が大きくなります。
22 件

KEYWORDS

WRITER

plus plus

RELATED POST関連する記事

~相続の流れまとめ~土地や建物の評価の仕方を教えて!

~相続の流れまとめ~土地や建物の評価の仕方を教えて!

「相続」は突然起こります。遺言書を確認して遺産を分配して…。ただ、土地や建物などの不動産を分配するにはどうしたらいいのでしょうか?キーワードは「評価額」です。今回、そんな相続の基本をまとめてみました。
SAMURAI |97view
【災害時】土地や建物の評価額と相続税などはどうなるの?

【災害時】土地や建物の評価額と相続税などはどうなるの?

災害に遭われた方は相続税はどうすれば良いのでしょうか。土地や建物がなくなっても相続税は支払わなければいけないのでしょうか?そして、損害を受けた不動産の評価額はどうなるのでしょうか?このような場合の相続についてまとめました。
plus |274view
土地や建物の相続することに!その時必要な手続きは?

土地や建物の相続することに!その時必要な手続きは?

両親が亡くなり所有していた土地、建物をどうすればいい?と思って右往左往する人は多いことでしょう。元気な頃には土地や建物の権利について両親と確認しあうこともあまりないでしょう。一見難しそうに見える土地や建物の相続の方法について詳しく解説していきたいと思います。
syasue92 |114view
【相続トラブルNO1】土地付き一戸建て住宅が揉める原因とは?

【相続トラブルNO1】土地付き一戸建て住宅が揉める原因とは?

土地や不動産などを相続する際に最もトラブルになりやすいのが、土地付き一戸建ての場合です。住宅部分と土地の相続人が複数いる場合は、その分割方法でトラブルになりやすくなってしまいます。そんな時、どういった分割方法があるのでしょうか。
kamede00kameo |117view
世田谷区で【がけ地】の土地を所有~相続税評価について~

世田谷区で【がけ地】の土地を所有~相続税評価について~

世田谷区は住宅地の地域が多く、土地の特徴に「がけ地」があります。そんな世田谷区で土地などの相続税評価額を計算するとき、がけ地がある場合評価額が少し変わってきます。今回、評価額を変えるがけち補正率についてご紹介します。
merrisa8209 |260view