2016年7月28日 更新

【マンション査定】や【価格】を決める条件と注意点

マンションを売り出すと考えた時、まずすることは「マンションの査定」です。そこでどのくらいの価格になるか相場がわかってきます。価格の決定には何が影響するか知っていますか?また築年数が経っていても売れる可能性があるんです!

◆マンションの査定に影響することって?

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マンションの特徴として、管理費などの徴収がありますよね。
それらがしっかりと管理され、きちんとした使われ方をしているかは、
住む時点で見当がつかないかもしれません。

しかしマンションを購入する時に、
次回売りに出すかもしれない点を考慮して見極める力も必要なのです。

また、マンション査定はセキュリティやメンテナンス、階数や方位などで変わってきます。
よい条件は安定して査定の価格が上がる傾向にあります。

方位については、たとえ条件が悪くても、
あえて日の当たらない点を好む方や西向きを選ぶ方もいますので、
それが理由で買い手が見つからないということはあまりありませんが、
価格には多少の影響が出るでしょう。

◆マンション査定の方法

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取引事例比較法による査定

中古マンション査定には、一般に取引事例比較法が用いられます。
不動産の査定方法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法などがありますが、 新築マンションの査定には原価法が、中古マンションや一般の戸建て住宅の査定には 取引事例比較法が適しています。 収益還元法は賃貸収益の観点で査定され、主に投資を目的とした物件に用いられます。
マンション査定をする取引事例比較法とは、査定を依頼したマンション(査定マンション)と その周辺の査定マンションに類似したマンション(事例マンション)の最新の売買事例データを 比較して査定価格を算出する方法です。
売買事例マンションとの比較材料になる査定評価項目は、日当たり、風通し、眺望などの立地条件、築年数、建物や室内の状況、周辺環境、駅や公共施設までの距離などです。

通常、これらの項目で事例マンションと査定マンションの両方を総合評価し、 比較した上であなたのマンションの査定価格が算出されます。
査定するマンションと似たような条件と比較し、相場から判断されます。
同じような環境であっても築年数が結構経っていたり、部屋内部の状況が悪かったりすると、
相場より低い価格に設定されてしまいます。

少しでも高い査定額を出させるためには、
購入者が買いたい!と思ってくれるようなアピールポイントを用意しておくことです。
自分が実際住んでみて良かった点、魅力的な点、便利な点などを伝えることが大事なのです。

外から見るだけじゃわからないこともあるでしょう。
そこで実際住んでみた人の経験談が生きるわけです。
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時点修正

不動産物件の査定を依頼して、査定内容を確認する際に、営業担当者がよく発する言葉として、「時点修正」というキーワードがあります。
これは、マンションや一戸建てや土地などの売却価格を取引事例比較法を用いて算定した場合において、時勢に合わせて不動産物件の価格を修正するということになります。
例えば、人気のある地域においてのマンション価値が向上している場合には、数年前に同様の物件が売りに出された時よりも価格が上昇することがあります。
逆に、景気の悪化や不人気地域などにおいて、マンションの価値が低下して時点修正において数年前にに同様の物件が売りに出された時よりも低下することもあります。
時点修正という言葉を聞くと価格を下げるというようにイメージしがちですが、違います。
もし不動産会社側が時点修正で価格を下げると言い出した場合は、
明確な理由をきちんと聞くようにしてください。

前回売り出した時より年数が経ってるから、時点修正で価格を下げるというような場合でも、
市場の状況次第では価値が上がっていることも考えられますので、
すべて言われるがままにならないように注意しましょう。

◆マンション査定 注意点

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マンション売却の正確な査定額を算出するには、訪問による現状確認が必要ですが、大まかな金額でよければ、インターネットでの簡易査定も可能です。
だたし注意点があります!
それは、不動産業者が算出したマンション売却額はあくまでも相場金額であり、必ずしもその金額で売れるとは限らないということです。
不動産業者は仲介者という立場であり、購入者ではありません。
実際の購入者との価格交渉次第で、売却額は変動します。
中には分譲マンションの買取サービスを行っている業者もありますが、その際の買取額は相場よりも安くなることを覚えておきましょう。
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hanamaru hanamaru

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