2016年7月14日 更新

【借地権】に【相続税】はかかるの?~知っておきたいこと~

借地権は財産の一つであり、相続することができます。ということは相続税の課税対象となり、税金がかかる場合があるのです。借地権の評価額はどうやって決まるのか、地主の承諾は必要なのかなどまとめてみましたので、参考にしてみてください。

◆借地権は相続の対象

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借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい、借地権も相続税の課税対象になります。

借地権というのは、借地借家法によって借主にとても強い権利が与えられているので、借地権も十分な資産価値があるとされています。
そのため、相続税の課税対象とされているのです。
借地借家法とは借主の権利を保護する法律です。
住み続けるほど借主の借地権は強いものとなり、また相続できるため相続税がかかるのです。

借地権の評価方法については次で説明しますが、
土地の価値が9割と高いものになると、それは所有しているのとあまり変わらない状態になるのです。

◆借地権の評価額

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借地権の評価額=自用地価額*借地権割合

自用地価額とは、土地の更地価額です。つまり、相続における借地権の評価額は土地の更地価額に借地権割合を乗じて求めます。

借地権割合とは、路線価図に記載されている割合のことです。
上記の方法で算出できますが、一概にその評価額になるとは限りません。
実際はいろんな条件などにより評価が難しいものになります。
そのためプロに算出してもらった方が安心かもしれません。

財産評価基準書|国税庁

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。
借地権は地主から借りている土地ですが、実は借地権に価値がついている場合があります。
建物は築年数30年以上経っており資産価値はほぼないとしても、
借地権の評価額によっては相続税の課税対象になるのです。

相続の可能性がある場合は、借地権だから無関係というわけではないため、
上記の計算式で借地権の評価額を算出してみてください。
それによっては相続税の納税をしなければならないこともあります。

国税庁のHPは誰でも閲覧できますし、無料なので調べてみることをお勧めします。

◆思わぬトラブルも?

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相続が発生した場合には借地権も相続財産となり、相続税の課税対象となります。特に土地の評価が高い地域にお住まいの場合や、広い土地を借地として借りている場合などは考えてもいなかったような事態を招く可能性もあります。
相続人が複数いる場合で、特定の相続人の方へ借地権を相続させたい場合には、遺言で指定しておく必要があります。また、相続税の評価額が高くなるようなケースでは、納税資金の確保や、どのように納税をされるのかについても事前に検討しておいたほうが良いでしょう。
「自宅が借地だから財産が無い……」そんなことはありません。きちんと相続対策についてはご検討されることをお勧めいたします

◆相続税払いたくない⇒借地権を買い取ってもらう?

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まず、借地権というのは土地そのものではないので、当然、借地権付きの物件は土地付きの物件と比べて価格が安くなります。それだけではなく、借地権の価値というのは、更地としての土地の価値に対しての借地権割合(多くは6~7割)よりも低くなってしまうことがあります。

また、借地権の売却には地主の承諾が必要で、承諾料を取られることが多く負担も発生します。承諾料の相場は借地権価格の10%程度で、土地の価値が高い場合にはかなり大きい金額です。

仮に地主の承諾が得られなくても裁判所の許可があれば売却は可能ですが、地主や買主がどう思うかというのも問題で、トラブル含みの物件は避けたいのが普通の心情ですよね。そのため、地主に借地権売却に対する承諾書を貰っておく必要性は高く、承諾書が貰えないとトラブルを避けたい買主が売買契約に応じない可能性はあるでしょう。
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hanamaru hanamaru

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