2016年7月29日 更新

相続した不動産を売却!税金「譲渡所得税」の特別控除とは?

不動産相続で納付が必要な税金には、相続税(控除となる場合も多い)と相続登記のための登録免許税あります。また相続した不動産を売却し利益を得た場合には「所得税」がかかり、確定申告が必要です。ただし様々な要件によって特別控除が受けられれば所得税は減額されます。

相続不動産の売却利益に対する所得税の基本計算式

David Shearer's house in Mannum | Adjacent to the house is t… | Flickr (8852)

所得税算出の基本の計算式は、まず課税対象所得金額を算出します。

譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用+特別控除金額)

次に、所得税と住民税と復興特別所得税の税率を掛けますが、
不動産所有期間によって長期用税率と短期用税率があります。

譲渡した年の年初で5年より短いかどうかが判断基準となります。

長期譲渡所得用は、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税は所得税額の2.1%
短期譲渡所得用は、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税は所得税額の2.1% です。
長期譲渡所得の税額計算例

課税長期譲渡所得金額が4,500万円の場合

①所得税
4,500万×15%=675万円

②復興特別所得税
①の675万×2.1%=14万1,750円
※①と②をあわせると、15.315%という計算になります。

③住民税
4,500万円×5%=225万円

合計
9,141,750円

※課税長期譲渡所得金額に対して、20.315%という計算になります。
Small Town In Valley  Free Stock Photo - Public Domain Pictures (8853)

短期譲渡所得の税額計算例

課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

①所得税
800万×30%=240万円

②復興特別所得税
①の240万円×2.1%=5万400円
※①と②をあわせると、30.63%という計算になります。

③住民税
800万×9%=72万円

合計
3,170,400円

※課税短期譲渡所得金額に対して、39.63%という計算になります。

「譲渡所得金額」はどう算出する?

先に税額の例を御紹介しましたが、
では計算の基準となる譲渡所得はどのように計算されているのでしょうか。

取得費用・買取費用・特別控除などは次のようにして決めていきます。

「譲渡価格」は実際に売却した金額

実際に売却した時に相手に提示し、支払われた金額が「譲渡価格」です。
付随する費用については「譲渡費用」で計算します。

「取得費」は不動産取得代金とかかった費用

 (8854)

取得費に含まれるものは国が細かく規定しています。

被相続人が支払った土地の購入代金、減価償却後の建物代金のほか、
土地取得に必要だったさまざまな費用が加算できます。
2 取得費の概要

 取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
 なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

3 その他の取得費

 上記2のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

(1) 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
 なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(以下略)
  しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。
  また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。
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